Chủ toạ HoREA tiếp tục chỉ ra 5 điểm nghẽn của thị trường bất động sản TP HCM
Cụ thể thời kỳ thị trường vững mạnh hot dẫn đến "bong bóng" năm 2007; đóng băng năm 2008 tới sắp hết năm 2009; hồi phục từ cuối năm 2009 và phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2010, đầu năm 2011; đóng băng từ đầu năm 2011 tới sắp hết năm 2013; hồi phục từ cuối năm 2013 và lớn mạnh mạnh trong năm 2015.
tuy nhiên, năm 2016, thị trường bất động sản đã sở hữu bộc lộ sụt giảm. Năm 2017, thị trường bình phục và phát triển nhẹ (chỉ tăng 4,07%). Sáu tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước sở hữu dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng mua bán.
Riêng thị phần TP HCM sở hữu tín hiệu sụt giảm tương đối rõ nét. Cụ thể tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của những Công trình giảm đến 44,5%. Trong ngừng thi côngĐây, tầng lớp cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), phân khúc trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7% tổng nguồn cung), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh tới 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung).
 |
| Bất động sản TP HCM vững mạnh nhưng vẫn còn phổ quát điểm nghẽn. |
"Đây là thể hiện lệch pha cung - cầu và cũng là dấu chỉ rõ rệt nhất của sự tăng trưởng thị phần bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị phần bất động sản vững mạnh bền vững, cân bằng, thì tầng lớp căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ to nhất.
Tiếp theo là tầng lớp căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất", ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Nhận định.
Cũng theo ông Châu, hoạt động sắm bán, chuyển nhượng Công trình bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ với 6/15 hồ sơ chuyển nhượng Dự án đủ điều kiện được ưng ý. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị phần bất động sản TP HCM tiếp tục phát triển mạnh, đã thu hút được hai,2 tỷ USD, Đứng thứ nhất.
trong khoảng đầu năm 2017 đến tháng 06/2018, đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số huyện vùng ven và quận ngoại thành. Theo ông Lê Hoàng Châu, những duyên cớ trên phát xuất từ 5 điểm nghẽn trong hoạt động BĐS.
Điểm nghẽn trước tiên được chuyên gia bất động sản đưa là công việc phóng thích mặt bằng ngày càng cạnh tranh do đơn vị khó đạt được thỏa thuận có phần lớn người dùng đất. Việc này dễ dẫn đến trạng thái dở dang "da beo" không khai triển Công trình được. Kéo theo Đó là thời kì chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu cơ Công trình.
"Đây cũng là một căn do khiến giảm các Công trình bất động sản trung cấp và bình dân. Riêng các Dự án bất động sản cao cấp ít bị ảnh hưởng là do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực nguồn vốn từ các năm trước", ông Châu Nhận định.
Ông Châu cũng cho rằng phương thức và thứ tự tính tiền tiêu dùng đất hiện tại thì tiền dùng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho". Việc này làm cho quá trình tính tiền tiêu dùng đất Công trình bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho công ty và làm cho thất thu ngân sách nhà nước do hiện trạng "cưa đôi, cưa ba".
"Đây cũng là 1 khởi thủy gây ách tắc Công trình do chưa đủ điều kiện để khai triển tiếp", HoREA cho biết.
bên cạnh đó, ông Châu cũng chỉ rõ một điểm nghẽn khác xuất phát trong khoảng việc chuyển nhượng Dự án bất động sản.
Chuyển nhượng Công trình là hoạt động kinh doanh thông thường theo nhu cầu của những công ty, nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải phóng thích mặt bằng và mang giấy chứng nhận quyền tiêu dùng đất thì mới được chuyển nhượng Dự án, nên trên thực tế việc chuyển nhượng Dự án rất cạnh tranh.
 |
| Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM. |
Cụ thể, trong 06 tháng đầu năm 2018, chỉ mang 06/15 giấy tờ chuyển nhượng Dự án tại TP HCM được ưng ý. Bởi vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu cơ mới với năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để phát động lại những Dự án đã bị giới hạn khai triển, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị phần chuyển nhượng Dự án, và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Đây cũng là một nguyên cớ dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 Công trình bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án" tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
không những thế, chủ tịch HoREA cũng cho rằng, 1 cỗi nguồn khác tới trong khoảng nguồn vốn vay như gói vay khuyến mãi 30.000 tỷ đồng đã kết thúc. Cho tới hiện tại phần lớn vẫn chưa sắp đặt được nguồn vốn ngân sách khiến vốn mồi để thực hành chính sách nhà ở phường hội theo Luật Nhà ở 2014. Không những thế, Nhà nước chưa có chính sách nguồn vốn vay đối sở hữu người dùng căn nhà đầu tiên.
Đới sở hữu chủ đầu tư Dự án, hoạt động buôn bán bất động sản cần tài chính trung hạn, dài hạn. Không những thế, chỉ cần khoảng qua, các công ty bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay nguồn vốn vay nhà băng. Nhưng do tài chính huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên những nhà băng chưa giải quyết được nhu cầu vốn của thị phần bất động sản.
 |
| Bất động sản khu trọng điểm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê |
Điểm tắc nghẽn rốt cuộc theo ông Châu chính là thủ tục hành chính.
Chính phủ đã ban hành nghị quyết 19/NQ-CP nhằm xúc tiến mạnh việc cách tân thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường buôn bán sáng tỏ, lành mạnh. 1 Số Sở, lĩnh vực đã ban bố những giấy tờ hành chính và thực hành cơ chế 1 cửa, liên thông, nộp hồ sơ qua mạng, nhưng trên thực tại vẫn còn rất nhiêu khê.
Ông Châu đưa ra ví dụ về Nghị định 42/2017/NĐ-CP đã phân cấp thêm cho Sở xây dựng được đánh giá ngoại hình công trình nhà ở cấp một (dưới 25 tầng, tăng 4 tầng so với trước đây). Nhưng trên thực tiễn, các Dự án khu phức hợp dưới 25 tầng, 1chỉ cần trong Công trình sở hữu một dự án chẳng hề nhà ở, thì hồ hết Công trình này vẫn phải được Cục quản lý những hoạt động xây dựng thuộc Bộ xây dựng thẩm định.
Nhận xét
Đăng nhận xét